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2017房地产形势及对建材家居行业的影响

放大字体  缩小字体   来源:中国陶瓷家居网  作者:李婧涵 发布日期:2017-04-14  浏览次数:1317
核心提示:2017年一开局,房地产市场可谓涨声一片,前不久刚刚结束的全国两会释放出多个房地产信号,全国多个城市相继出台限购限价政策,未

2017年一开局,房地产市场可谓"涨"声一片,前不久刚刚结束的全国两会释放出多个房地产信号,全国多个城市相继出台限购限价政策,未来房地产市场何去何从?房地产方面的权威专家、国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲为我们解析2017年我国房地产形势及未来走势。

2017房地产形势及对建材家居行业的影响

任兴洲:尊敬的崔秘书长,尊敬的刘会长,尊敬的秦占学会长,各位来宾,大家下午好!非常高兴能这次研讨会,刚才崔秘书长和刘会长做了热情洋溢的致辞,秦会长做了非常好的报告“一带一路”,我昨天刚刚从上海回来,实际上主要参会内容也是关于“一带一路”的,大家知道5月份我们中国要召开第一次“一带一路”高峰论坛,在全世界现在的反响也很热烈,这次习主席跟特朗普会面,习主席也发出了邀请,希望美国参与到“一带一路”里来,可见“一带一路”在我们国家未来整个儿大的发展战略里占有非常重要的位置。刚才秦会长给我们做了一些解读,特别是紧紧围绕着建材家居行业,我觉得讲的非常好,现在也有很多这样的研讨会是在给我们5月份的大会预热,我觉得我们建材行业走出去跟“一带一路”捆绑出去往外走是最最现实的,无论是我们的大贸易,还是我们的产能合作,以及那么多的大项目离开我们建材是不行的,所以“一带一路”是非常现实的战略,跟我们建材行业紧密的联系。今天根据会议的安排,让我跟大家交流一下房地产形势以及对建材家居市场的影响。这个题目当然很热,实际上对此大家见仁见智,大家都对房地产市场有自己的看法,我在这里根据我自己的理解和认识与大家做一个交流。

首先我们回顾一下2016年房地产市场运行特点。中国房地产市场从改革开放以来,从1980年,由邓小平先生最先提出来住房的商品化,而且我们最早提租补贴开始,我们知道过去几乎没有房地产市场,有的就是住房的福利分配1980年开始提租补贴,真正有市场,实际上到九十年代以后,逐步的有一些福利分房以外的市场开始发展,真正全面改革是从1998年开始的,我们号称国务院的23号文,确定了我们取消福利补贴,代之以货币化分配,全面推进住房市场商品化,住房市场有了更大的发展,到明年我们整整二十年了,全面推动房地产市场的发展,如果从1998年算起有二十年了。1998年开始改革,真正的改革,最有成效的是从2003年,最大的标志是831大限,从2013年的8月31日开始,我们最重大的政策改革是土地的招拍挂,从那以后,原来我们住房土地是所谓划拨的,或者协议出让的,只有到了2003年开始,我们才知道形成了土地市场,形成了招拍挂,但正是从那时候开始房地产市场发展起来,房价也一路的攀升。这十几年来处在房价不断上涨,住房不断的增加,不断调控的过程中。

大家知道2014年是我们国家房地产市场相对比较低迷的时候,跟我们整个儿经济发展有关,因为我们整个儿经济从2012年开始进入到新常态,他的标志就是我们整个儿经济增长速度的换档。2008年虽然经济危机,我们当年增长虽然有几个月是下滑,但是当年增长并不低,2009年到10%点几,2011年9.5%,还是非常过的,原因是我们面对着危机出台了4万亿的刺激计划,把我们整个儿经济拉起来,形成了V字型,有几个月的下滑以后训练的拉起来。到了2012年,我们经济从9.5%增长迅速回落到7.7%,大家看没有经过8%的时代,我们国家一下从9%点几落到7.7%,2012年以后到现在,我们再也没有占到8%的增长,有那么几年叫“七上八下”,我们整个儿经济增速下来了。2014年我们房地产市场相对比较低迷,包括一些大的城市房价都有松动的迹象,当时我们还处在40多个城市限购,2015年面临这样的城市,40多个城市差不多基本上接近了所谓的限购,只有北上广深还在限购,只有部分二线城市和三线城市取消了限购。我个人认为,2015年虽然房地产市场看似不那么热,但是大量的货币跑到了所谓的股票市场,大家想想,当年我们从2000多点,一下子冲到了5000点以上,这些年来货币发行大量的资金,我们本意是想让它回到实体经济,促进我们的转型升级,在深度调整阵痛期,实体经济转型升级渡过转型的阵痛,这个过程相当一部分跑到了股市,所谓股市大幅度的下来以后,过山车一样冲到了2000点、5000点,实行了一些政策以后,迅速的下来,后来又回到了2000多点,这样大量的资金由于股市变化,2016年又重返房地产市场,从去年年初开始,以深圳为第一波房地产价格的上涨,去年中期,一线城市和热点的二线城市交易量大幅度增加,价格迅速的攀升,有很多城市短短几个月房价涨了40%到50%,有的城市甚至在一两年之内已经翻番了,我们看看去年的。第一,一线和热点的二线城市房地产市场销售火爆,价格上涨势头快,速度猛。北京因为还在实行相对比较严的限购,北京限购始终没有取消,而且从全国来看,房价限购的政策比较严格的是北京市,每个家庭只有两套资格,而且对贷款的限制,以及原来不满五年,不是唯一住房的交易你要交20%的个人所得税,这在全国都是比较严格的。上海、广州和深圳也仍然在限购的过程中,但即使是这样,去年一线、二线城市的销售也相当火爆。我们去年卖了多少房子?2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米,我指的是全国,同比增长22.5%,销售额增长了34.8%,我们看销售额增长的更快,体现了这时候价格不断的上扬。15.73亿平方米是什么概念?我们差不多在2012年的时候全国超过了10亿平方米,2013年我们超过了13亿平方米,2014年开始回落下来,由于我们整个儿经济进入新常态以后,又由于很多政策措施下来,去年我们又达到了历史的新高,15.73亿平方米,其中住房销售同比增长22.4%,销售额增长36.1%,去年整个儿商品房销售是非常火爆的,而销售背后拉动了价格的上涨,特别是地王的出现,我们看出来一个就是地王。商品房待售面积当年是6.9亿平方米,所谓我们说的去库存,其中,住宅待售面积去年减少了200万平方米。这个200万平方米大家想想是动态的过程,我这边逐步去库存,我这边前几年投资的又新形成了一些住房的供给,所以他是一个动态的过程。有些人说我在不断的去库存,待售面积怎么还在增加?因为他是动态的,因为我这边去库存的同时,我那边又有一批新建成的住房,一二线去化率很快,二三线城市形成了新的待售,新的库存,他们有的库存超过36个月,甚至48个月,几年以内不见得消耗得完,这种情况下有拉动了房地产的投资,这么火热的销售,使得房地产投资有了比较快的增长。

我们房地产投资,大家知道这些年在我们整个儿国家的投资,固定资产投资里占比有多大?我们国家房地产投资看三大板块,改革开放以来相当长时间,我们固定资产投资这架马车跑的是最快的,这架马车里三大板块值得我们关注。第一,制造业,我们国家承接了全球产业转移大的趋势,而且使得全球化背景下制造业转移正好赶上我们国家改革开放,我们现在有2.6亿多农民从农村转入到城市,加入到所谓工业化的队伍里来,形成了一波又一波,源源不断的劳动力,相对价格比较低廉的劳动力,中国当时有大量的人口红利,这时候我们制造业投资增长是最快的,差不多占到我们固定资产投资23%到25%左右。第二大板块,房地产,房地产占到我们投资差不多23%到25%左右,基础设施投资,大家看这几年我们建了多少高速公路,我们机场、铁路,我们基础设施投资占了相当大的比重,这三大板块差不多占到我们固定资产投资的75%到80%左右,这一家马车跑的快不快,实际上跟这三大板块有特别大的关系。但是,2015年,我们房地产这个板块,从原来25%到30%的增长,当年增长率只有1%,我们房地产投资大幅度的下来,使得我们这几年的这架马车跑的速度慢了下来,这架马车慢了,使得我们整个儿经济增长的快车速度慢了下来。在2015年1%的基础上,去年由于房地产市场火热的销售,带动了房地产的投资,去年10.25万亿的投资额,同比增长了6.9%,大家说6.9%跟我们原来20%几不能比,但是跟我们前年的1%相比,我们已经接近于7%,扣除价格因素,7.5%,因为当年我们PPI价格是负的,扣除价格因素,反比名义增长还要快一些。去年房地产投资,大家看我这张图可以看得出来,2015年1月份开始往上走,到今年1、2月份到了8.9%,所以他也带动了去年固定资产投资10.4%,带动了固定资产资产投资增长,其中住宅投资增长9%,我们看他在逐步往上走,原因是去年的销售带动了房地产的投资。

投资增长的同时,我们看到价格也在上涨,我这个图包括70个大宗城市新建住宅价格,还有一线、二线、三线城市,蓝色是一线、二线、三线城市发展,黄色是一线城市,上涨是最快的,实际上去年不同城市都有所上涨,因为销售相对比较火爆,带动了价格,有的不是价格问题,是有没有房子的问题,有些地方根本没有房子,抢不到房子,这种情况下,9月份同比一线城市同比上涨29.4%,大家想想在一年之间,有的涨了29.4%,这我们还说的是平均,有的楼盘还不是这样的涨幅,比这个还要高,二线城市上涨了16.4%,三线城市相对平稳,整体价格涨的非常离谱。

房价上涨除了速度快、势头猛以外,房价上涨中心城市效应更为明显。一线城市我们不奇怪,单位我们看到很多二线城市,特别是省会城市,还有一些热点的三线城市涨的都非常快。去年有六小龙,南京、厦门、合肥、杭州、苏州等等,二线城市涨的非常快,陆续后来都出台了限购政策,原因是中心城市效应,除了一线城市是全国的中心城市,有一些地区,特别是经济发展比较好的城市的中心城区效应越来越明显,背后是他公共服务,是他产业聚集,人流大规模的涌入,跟这个是有关的。第三个特点,房价、地价,轮番上涨势头更加突出。我们这十几年大体上都有这样的特点,我房价上涨,房价一上涨我拍出一块地就是地王,这块地王出现带动整个儿这个地区的房价上涨,进而带动整个儿城市房价上涨,所以他形成了房价和低价轮番上涨的势头。去年这个势头更加明显了,出来一个就是地王。地王形成有他的客观原因,背后还有来自资本市场大量的资金,这也是去年的一个特点。第四个,部分大三线城市去库存压力仍然较大,我们刚才所说的,都是所谓一线,热点二线,但是冰火两重天,我们去库存压力非常大的城市也不在少数,我们很多三四线城市去化率,差不多三到四年,有的更长,五年、六年,才能把所有我建成的房子全部消化了。第一,前些年土地供应量大,拼命的盖房子,40多个热点城市限购以后,大量热钱跑到三四线城市。第二,没有那么多外来人口支撑,谁需要那么多的房子呢?没有那么多,不像北京,源源不断的外来人口。另外,手里有点钱的就想到北京、上海买房子,他的财富效应,这样的情况使得中国城市分化的特征特别明显,一边是火爆的销售,不断攀升的价格,一边是去化率相对比较低,而且积压越来越严重的程序,所以他跟我们十几年前不一样,大家回想一下,十几年前我们所有城市都缺房子,你就盖吧,一线城市价格涨,二线涨,三线涨,都在发烧,只不过他发烧38度,他发烧到39度而已。但是现在不一样,现在是有的发烧,有的开始打摆子了,因为他的积压太大,我们国家城市分化的效应越来越明显。

在这样的情况下出现很大的问题,去年资产泡沫的趋势显得很明显了,大家看我大体上归纳了一下,从去年的中期开始,我们中央和国务院不断的提醒抑制资产泡沫的问题,抑制防范经济,特别是金融系统性风险的问题,所有风险里,房地产无疑是其中的重点。2016年7月26日,中央政治局会议提出“抑制资产泡沫。10月28日中央政治局会议体积“注重抑制资产泡沫”。12月14日强调促进房地产市场平稳健康发展,还提抑制房地产泡沫。12月16日,中央经济工作会议提出,我们要给房地产明确基本属性和地位,房子用来住不是用来炒的,用非常平实的大白话告诉我们,房子的基本属性是什么。把整个而的定位说的很平实,说的很清楚。12月21日,中央财经领导小组会议提出,规范住房租赁市场,抑制房地产泡沫是重要的民生工程。半年之内,我们多次提出要防资产泡沫,防房地产的资产泡沫,,什么原因?我个人认为,第一,抑制房地产泡沫,防范金融风险,必须提到更加重要的位置。2017年中央经济工作会议和今年“两会”李总理的政府工作报告里提到,我们要防范风险,集中处置一批风险点,风险点其中是什么?有一个是房地产市场。我们看2016年一线和热点城市的房价过快,实际上泡沫在积累,我们一直说房价收入比,这些城市房价收入比已经远远脱离了所谓国际上的经验数据,经验数据是1:6,六年全部家庭收入,积攒六年大体上够购买一套房子,我们国家现在可能到20:1了,20年不吃不喝,恐怕都买不到一套房子了,所以他的房价收入比已经非常高了。为什么还能支撑呢?当然,中国有重要的特色,有的是举全家之力,有的举几代人之力,给北京的孩子交首富,提供月供。有的因为我原来有一套房子,这套房子也在升值,我可以通过以小换大的基础。当然,还有相当一部分是投机炒作,他不是为了自己住,我买房子目的是为了升值,作用金融属性了,这种情况下如何抑制房地产泡沫更加重要了。大家想想,房地产泡沫是一个牵一发而动全身的行业,他和几十个行业有密切的产业关联关系。另外,我们看房地产的钱从哪儿来的?有相当一部分,无论是开发投资,还是我们老百姓买房子,都是从银行那贷的款,一旦出了问题,他就是个系统性的风险,我们说如果出现问题,所有的房子归结到银行系统的系统性风险,而银行的钱是谁的钱?相当一大部分是老百姓存进去的钱,所以他系统性风险是非常明显的。日本房地产泡沫破了,2008年以美国次贷危机为导火索的全球金融危机,他的房地产泡沫也破了,所以房地产泡沫风险对一个国家整体风险是非常非常重要的。

中央一再强调,要抑制房地产泡沫风险,另外,中央彰显了房地产的地位是用来住的,不是用来炒的。当然,他有没有一定的属性?有些人说,眼看着他买了房子,几年就涨了50%,甚至有些就翻番了,因此他给大家一个示范,谁买房子谁就能赚钱,所谓财富效应,带动大家更快的买房。最近大家看到有一些媒体上说,北大、清华毕业的硕士生都买不起一套房子,请你告诉我,哪个国家的硕士毕业生就要买一套房子呢?仅仅是中国吗?你到纽约试试,刚毕业就想买一套房子吗?那肯定是不可能的。但是我们由于有这样的示范效应,我毕了业就得买房,因为再过些年价格可能又涨了,另外,我今天买了,下个月就要有小幅的升值了,所以这样的属性已经变成了金融的属性,不是居住了。国外有个梯度的,我先租房子,甚至几个人合租房子,我攒了一些钱,我租个更大点的,独套的房子,我成立了家庭,再攒一些钱买一个小房子,逐步再换大房子,这是我们看到所有国家大体上都如此。我们年轻的时候不都是这样的吗,谁一到北京就有房子呢?现在由于他有这样所谓的示范效应,不是完全为了居住,有些人根本不在北京工作,他手里有钱,他买房子,所以房子变成房地产金融属性,回归房子的金融属性是中央这次特意强调的。

去年很大程度上,我们说这些年货币并不算紧张,相对稳健宽松的,这么多的货币到哪儿去?我们说把货币放出来,我们四次降准五次降息,我们一年期利率已经到了4点几,已经很低了,原因是我们想让实体经济把他的资金成本降下来,让他度过这个比较难的调整期和转型期。但是,大量的钱都跑到了所谓的资产领域来了,如何管住货币?中央经济工作会议说,调整好货币的闸门。第一,我们大体上根据经济发展的需要,货币的闸门如何管住。第二,合理的引流,放这么多货币,哪些让他引流到我们实体经济里来?没有一个国家不是靠实体经济发展起来的。是靠这个国家房地产价格高,这个国家就有竞争力吗?肯定不是的。我们原来三十多年靠实体经济成为全世界经济总量的第二位,我们去年差不多接近于11万亿美元,74.4一人民币,美国差不多18多万亿美元,超过10万亿美元俱乐部只有两个国家,只有中国和美国,当然我们照美国还有一定的差距,但是我们综合国力已经到了这样的水平上,我们未来要发展还必须要靠我们的实业。前三十年靠我们制造业,靠我们实业的发展,使得我们整个儿经济发展增长的速度快,追赶型的国家不断的往前追赶,未来我们马上实现第一个百年的梦想,我们第二个百年呢?2049年我们建国一百周年的时候,那时候我们仍然要靠实体经济。大家看国外很多国家都高度重视  制造业,比如德国、日本、韩国,都非常重视实体经济的发展。奥巴马上来做什么?再制造业化,胡萝卜加大棒,你在我们国家搞制造业我给你降税,从35%我给你降到15%,但是你不回到我美国搞制造,你在别的国家制造完了把产品输起来,我给你加35%的关税,什么原因?我要把制造业引到我们国内来,原因是在一个国家的制造业的发展,目的是提高就业,增加税收,发展经济。我们国家有很好的制造业的基础,国家不能因为房地产价格很高,把我们大量资金引到所谓的资产价格里,脱实入虚,我们这些年脱了实体经济进入了虚拟经济,房地产并不完全是虚拟经济,他能带动钢铁、水泥、玻璃,但是总体上他跟我们其他的实体行业,如果这么大量的钱形成这样资金的堰塞湖,房地产价格上涨的压抑是非常大的,泡沫积累也是非常值得警惕的,这种情况下要引流,把我们货币引到提升微观主体的活力,提升我们实体经济竞争力。

在这样的情况下,我们大家都知道9.30新政,去年9.30日,中央多地出台提出调控措施,近期还在加研,这一次调控有一个大的特点,不是中央统一下命令说宏观调控,这次是分类调控,因城施策,一城一策,过去我们都在发烧,无非是发烧的程度不一样,他快到40度,他38.5度,大家都吃点退烧药是没问题的。现在不一样,有的发烧很高,有的37度,有的36度,有的更冷,已经开始打冷战了,我还能一样的政策吗?还能一刀切的政策吗?不行,我们叫因城施策,把我们调控更加精准,更加精细化,一个城市出台一个政策,我们看实际上去年9.30以后有20多个城市出台的政策都不太一样,你归纳起来无非是这样几个政策手段,或者政策工具,限贷、限购、限价,但是一个城市是一样的政策,不是一刀切的,由中央政府下一个命令,不是这样的。去年加强分类调控,还有二十多个城市重启限价、限购、限贷,很多三四线城市甚至都列入其中,包括今年3月份开始,春节过后,今年又有一些反弹的迹象,最近北京从3月17日开始,连续十天出台了九项措施,进一步加严,有一些三四线城市,这些城市是什么城市?大家看一看区域版图就会看到,是中心城市外溢的三线城市,受中心城市辐射最热的城市,去年有一个特点中心辐射效应明显,这些中心城市外溢,比如环北京的地方,河北的几个县,环境上海的地方,环南京的几个地方,包括安徽的滁州地区,浙江嘉兴地方,环所谓中心城市,受他辐射的地区,也开始列入到限购里。第二个,房价上涨压力大的城市,合理增加住宅用地。北京五年之内增加多少土地?因为北京是去化速度最快,可销售住房的量是比较少的,这样城市由于供需结构矛盾太大,逼着价格往上涨,增加住宅用地从供给侧解决问题,我们限购、限价、限贷是需求侧,让炒房的遏制住,我要从供给侧解决问题,供给侧就是先把土地供给增加。另外,规范开发、销售、中介等行为。去年住建部下了大决心,央视一次曝光45家房地产开发企业中介企业,在他推波助澜,造谣生事,整顿秩序。调整和改善棚改、公租房,我们去年完成600多万套棚户区改造任务,从去年第四季度来看,所有政策取得了比较好的效果,但是到了今年二月底、三月初,有些地方又开始反弹了,所以使得一些地方调控政策继续加码,北京、上海、厦门、杭州、广州、又出台了新的政策,北京叫“认房又认贷”,这一次更严的是,认房认贷,不仅你在北京买的房子,你卖了也没关系,你只要有贷款的记录,我就认为你是第二套房,认贷的结果,你再买第二套房,你的首付要到80%,抑制投资炒房的。另外,你在北京贷款不算,你在全国任何一个地方贷款都是认贷的范围,我们原来调控从来没有这样的措施。将来我们房地产会联网,大家都知道不动产登记,未来不动产登记,只要在你名下,无论你在北京、上海,或者我在我家乡,我是个三四线城市,你已经都在不动产登记的名单里了,这种情况下都可以在网上搜寻到信息,而且是共享的。在这种情况下,一些地方调控的政策、措施再加严,另外,北京这些年的调控基本上没有涉及到商住两用房,大家回想想一下是不是,主要是住宅领域开始调控,唯有今年3月26日对商住房开始全面限购,可以看得出来,这一次中央下决心防范金融风险,防止资产泡沫,这是一个大的政策。为什么?因为在经济新常态,我们说增长动力转换,我们老常态的情况下,前三十几年推动我们经济增长背后的动力都在发生变化,有的在弱化,也的在消失,我们新动力是什么?我们形成新的动力,推动我们这辆车快速往前走,在这种情况下,风险是最容易出现的,在列车高速奔驰的时候,有一些小小的毛病你是看不出来的,他被掩盖了,当速度一慢下来,你零件松了,你轴承不行了,我们汽车跑,你轮胎有问题了,全部曝露出来,我们国家也是如此。经济下行,矛盾凸现,多年积累的风险会显现,潮水下去,我们原来说谁在裸游,风险下去才知道问题在哪儿。货币相对宽松,脱实入虚非常明显,资产泡沫在加剧,如果我们不及时防住这个泡沫,将来是很危险的,中央一再提不出现局部和系统性风险。另外,以各种金融创新旗号的违规风险隐患明显增大,甚至非法集资,所谓的违规圈钱,这样问题非常大。2017年国际政治经济的风险加剧,我们也要增加防范风险的能力。

今年房地产的走势,第一,调控政策的力度。去年9.30政策以后,今年3月份很多城市又在加码,北京在加码,厦门在加码,广州、杭州也有的提出认房又认贷,在调控政策上还是比较严格的,有的第三套是根本不允许买,有的第三套如果买,我把门槛抬的非常高,这个调控政策力度能不能持续的落地,可能是影响今年。如果我们只是数数,但是没有落地,如果是严格的按照调控,甚至很多城市提出我今年价格不能高于去年增幅,调控的力度决定了今年的走势。

第二,货币政策及信贷流向。我们按照今年“两会”的安排,今年M2,广义货币12%的增长,调节好货币的闸门,解决好流向,我们叫流动的渠道,如何把信贷更多流向实体经济。因为银行认为房贷比较好的,不太容易出现呆坏帐,今年对房贷实行了一定程度的控制,大家看到很多金融机构,金融监管部门已经对房地产信贷的控制。

第三,利率调整和变化,大家知道我们所有政策工具里,对老百姓影响最大的是利率,是金融手段。我们看近几年来信贷增长情况,增长速度是非常快的,大量住房贷款占居民信贷75%左右,这个贷款额度已经比较高了,还有利率的变化。我搜的一些图,利率下个是不断下降的,四次降准五次降息,利率到了4点几的水平,如果4点几的水平,这几年大家买房子知道,我能打8.5折优惠,利率非常低,所以在这种情况下,今年的情况还要看利率的宾馆,如果利率仍然保持很低,大家贷款买房子的冲动还是很大的。不仅这样,我们公积金利率也在下降,我们公积金贷款额还在提升,这些年使得购房条件大大宽松,今年房地产情况跟利率调整和变化的趋势有关系,会怎么办?我们现在还不知道,美联储开始加息的周期了,我们中国还没有加息,什么原因?我们希望给那些实体经济转型升级留出比较宽松的时间,让他们资金成本在下降。但是有一定变化以后,今年利率会不会变化?如果他变化,对我们购房,以及我们月供的水平有影响,这也会影响今年的变化。第

第四,城市房地产供求结构,你的矛盾是不是很大,北京、上海无疑是很大的,想买房的人非常多,可供的房源,新建的住房已经很少了,有也是跑到比较偏远的地方。现在我们存量房,二手房交易已经远远的高于一手房,差不多占到接近三分之二的水平,新建房已经很少了,这样供求关系如何调节?现在不同的城市有不同的问题,大城市,一线城市供求关系是比较紧张的。

第五,市场预期管理。大家知道什么是预期?资产领域里,预期是非常重要的,所谓的买涨不买跌,羊群效应,大家要买房,我肯定跟着追涨,他到2000点,有人说可以到5000点,5000点不是梦,我不断的追高,这个价格不断往上涨,这是大家对未来市场的预期,你4000点进入,你认为能涨到5000点,5000点还有人进去,认为可以涨到6000点,预期管理是非常重要的,我们要管控预期,为什么不让那些中介在这里推波助澜,因为他很容易形成一个错觉,给人对未来预期错误的判断,预期的管理也是治国理政,提高我们治理能力现代化非常重要的方面。

第六,其他投资渠道状态,2015年房地产不那么热,因为股市起来了,有一个大体的翘翘板效应,甚至有人说我要卖了房炒股,因为股市从2000点到了5000点,这个效应太好了,2016年因为股市不行,我们有什么其他投资渠道?大量资金开始涌向房地产领域,形成了大量的供给。今年其他投资的渠道有没有?我们的股市是不是还要好一点?这些方面我们统一考虑,影响到今年整体的走势。

今年的政策措施,仍然坚持分类调控,今年土地供应,不同城市由于供需关系不一样,今年土地调控增加,特大城市和周边城市,他的溢出效应,对他所覆盖和辐射的要增加土地。这一次大家看北京市规划、国土委发布2017年住宅用地1200公顷,可以保证30万套住房建设需求,未来五年6000公顷可以保证150万套的住房建设需求,这就是一个预期,若大家对未来的供给有一个明确的预期,这是政府应该做的,让信息更加透明,让老百姓对未来有一个的判断,所以这是要增加土地的供应,因为北京城市的住宅可售住房,新建的可能不足6个月,这一次国土部门规定的非常细,6个月以下你的土地应该怎么供应,6到12个月应该怎么供应,12到36个月应该怎么供应,36个月基本上不供应土地了,因为你现有的住房不能消化,去库存压力相当大,如果我们再给你推土地又增加新的库存,新的积压,新的待售面积,问题非常大。北京市为什么这样增加,显著增加,因为北京市的供求关系太紧张了。

第二,加快租赁住房的市场,租售并举。我们很多城市叫“北漂”,他们在这儿买不起房子,或者我没想在这儿买,我在这儿工作和打拼是要居住的,能不能给他提供一个稳定的,有尊严的住房呢?过去大家知道,我租房是没有尊严的,告诉你我明天要卖这个房子,你今天就得搬出去,三天两头的搬家,国外有租售两种供应体系,而我们大城市,特大城市的租赁市场以前都是分散的,不规则的,没有什么规矩的,法律有没有任何保护的,保护不那么严格的,我们要租售并举,加快租赁市场的发展,我们看到北京、上海这样的地方已经出现了多种形式租赁市场的供给,除了个人房主,把我不用的房子租出去以外,现在已经有了企业化经营,规模化、集中化的供给。

第三,满足自住型和新进城人员的住房需求,加强住房市场监管和整顿,建立长效机制。中央一再提出建立基础基本型制度和长效机制。

说了这么多,咱们再回到今天的主题,跟我们建材家居行业有什么影响?

第一,产业链影响,我们知道我们建材家居既是房地产的前端,你只要建设就会用到建材,水泥、玻璃是建材行业,同时又是相当庞大的后端,我买了房子以后我要装饰、装修,我要买家具、家居、软的硬的装饰品,但是整个儿产业链的影响对建材的影响是非常大的。我们建材流通协会孟会长、秦会长编制的建材家居市场指数,当我们房地产走的非常好的时候,建材家居业一定是向上走的,正相关关系是非常明显的。2017年在一定程度上房地产调控政策比较严格,可以判断的是,他的销售面积肯定会下来,在一定程度上销售放缓会对我们建材家居的销售产生一定的影响。我们在座都是经销商比较多,大家对此也要有基本的判断,土地增加了,落实到建成房子卖出去还有一定的实质效应,我们怎么看今年的市场,要早做准备。

第二,新建住房明显减少,对建材家居产生影响。新建住房,特别是毛坯房大家看还有吗?现在基本上都是精装房,精装房对建材家居特别是个人装修是有一定影响的,但是我们未来发展的前景就是精装房,未来叫住宅产业化,还要走产业化的路子这是我们基本的趋势。我想有这样的影响,积极的影响大家不要忘了,我建议做好存量这篇大文章,存量住房有多少,我们交易量里差不多接近三分之二是存量房,2013年我原来所在的市场经济研究所,我任所长的所,我们带有一个团队,我们研究到2013年前后,我们城镇家庭户,户均一套房了,形成了这么庞大的存量的市场,我们别眼睛老盯着存量房,我们相当大量是毛坯房,过五六年、七八年他要重装一次,这个市场有多大,这个市场我们要盯住,做好存量市场的发掘和供给,有更好的高质量的供给,继续增加对建材装修和家居产生重大影响。精装房短期不用考虑,也可能过了几年精装房也要装,中国人一装修有很大的青睐,但是存量房这篇大文章如果做好,我想有很大挖掘的空间,也是一个富矿。

第三,我们现在是需求量减质升,我们今年整个儿市场状况肯定不向去年那么火爆,但是对质量的提升,刚才秦会长一再讲我们的品牌,刚才他说去东陶,对品牌和质量的要求在提高,因为我们去年人均GDP8090美元,到这样一个结构是消费结构快速升级,我们是需要产品,我们需要高质量的产品。大家一再说马桶盖都要背,马桶盖是一个标志,我们需要那些高品质的产品,我们中国能不能提供供给,我们卫浴,我们的陶瓷也是,你能不能提供更好的产品让老百姓消费?我们知道,原来有一些是价低质次,未来价格可能相对高一点,但是它质量是非常好的,大家愿意从国外被来,他肯定认为他的制造业是有工匠精神,质量是好的。提升质量,工匠精神,以品牌建设寻求差异化的发展。未来需求虽然减了,我们还有更大的空间把我们品牌上去,是我们真实的,不是假冒伪劣的。刚才刘会长讲的防伪非常的关键。

第四,个性化的定制家具增长快,告诉我们未来定制式家具产品有相当大的产品。我们去年定制家具产品,最近中央电视台报了,36%左右的增长?大家相信吗?在我们很多家居产品往下走的时候,定制家具非常的火爆,特别是对80、90后的年轻人,所以这几个大的订单持续的增长,业绩和盈利均呈上升趋势。

第五,工艺模式和新消费模式的创新,我们卫浴也是一样,我们愿意用国外的产品,他的水龙头就好用,他的家具折页不会拽几下就坏了,刚参加工作也没有多少钱,买的家具折页过不了几天就掉下来了,我们能不能提供质量更好,造型更好的,怎么迎合年轻人时尚消费的理念,我们有相当大的空间。环保新科技、健康产品,人体工学设计等方面的产品给我们提供了很大的空间,我们不是单纯追求量,数据增长的时代,已经到了质量提升的时代,谁把握了质量,谁把握了品牌,谁就把握了未来。产品和服务仍然是我们的核心,说一千道一万,我们说了那么多互联网+,我们要用O2O,最关键是你的产品老百姓需要,你的质量是最好的。另外,我们家居还有一个问题,售后服务,在他所有生命周期里,你服务能不能跟得上,这个永远是一个核心,是我们始终不变的精髓,就是我们的产品和服务,让他物有所值,我们的服务永远是提供一流的服务,这样你的产品才有市场。

以上是我给大家就房地产市场的变化,以及今年大体的走向,政策的走向和建材家居行业的影响,完全是我个人的观点,我祝愿在座所有企业2017年取得更好的成绩。谢谢大家!

 
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